Όταν μια μίσθωση ακινήτου λυθεί, ο εκμισθωτής πρέπει να δηλώσει ηλεκτρονικά τη λύση της στην εφαρμογή «Δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων» της ΑΑΔΕ. Η δήλωση λύσης υποβάλλεται μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την πραγματική ημερομηνία λύσης. Δεν αρκεί να έχει απλώς περάσει η ημερομηνία «έως» που είχε αναγραφεί στο αρχικό ηλεκτρονικό μισθωτήριο: αν δεν δηλωθεί η λύση, για τις ανάγκες της συγκεκριμένης φορολογικής δήλωσης η συμφωνία εξακολουθεί να θεωρείται σε ισχύ.
Παράδειγμα: Ο ενοικιαστής παρέδωσε πραγματικά το σπίτι στις 15 Αυγούστου 2026. Η λύση πρέπει κανονικά να δηλωθεί έως 30 Σεπτεμβρίου 2026.
Τι είναι η δήλωση λύσης μίσθωσης
Η «Λύση» είναι η ηλεκτρονική ενημέρωση της ΑΑΔΕ ότι μια ήδη δηλωμένη μίσθωση έπαψε να ισχύει από συγκεκριμένη ημερομηνία.
Δεν είναι το ίδιο με:
- νέα/αρχική δήλωση μίσθωσης,
- τροποποιητική δήλωση,
- αλλαγή ενοικίου,
- παράταση ή ανανέωση,
- καταγγελία της σύμβασης,
- έξωση,
- δικαστική απόδοση του μισθίου.
Η ίδια η ΑΑΔΕ έχει διευκρινίσει ότι η «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης» εξυπηρετεί φορολογικούς σκοπούς και δεν καθορίζει από μόνη της τις αστικές σχέσεις ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Αυτές κρίνονται από τη συμφωνία των μερών και το αστικό δίκαιο.
Ποιος δηλώνει τη λύση
Βασικός υπόχρεος είναι ο εκμισθωτής. Οι ισχύουσες διαδικασίες καλύπτουν επίσης υπεκμισθωτές και, όπου υπάρχει υποχρέωση, την παραχώρηση χρήσης. Σε συνιδιοκτησία η δήλωση μπορεί να υποβληθεί από έναν από τους συνιδιοκτήτες και οι υπόλοιποι ακολουθούν πλέον τη διαδικασία αποδοχής ή απόρριψης.
Στην πράξη ο εκμισθωτής μπορεί να είναι ο κύριος, ο επικαρπωτής ή πρόσωπο που νόμιμα υπεκμισθώνει το ακίνητο. Νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες εμπίπτουν επίσης στη διαδικασία.
Για ειδικές περιπτώσεις κληρονομιαίας περιουσίας ή εκπροσώπησης —όπως κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομίας, δικαστικός εκκαθαριστής κληρονομίας ή εκτελεστής διαθήκης στις περιπτώσεις που αναφέρει η απόφαση— το Μίτος προβλέπει ακόμη χειρόγραφη διαδικασία στην αρμόδια ΔΟΥ όταν δεν μπορεί να γίνει ηλεκτρονική υποβολή.
Προθεσμία λύσης μίσθωσης: μέχρι πότε έχω χρόνο;
Ο κανόνας είναι:
μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τον μήνα στον οποίο λύθηκε πραγματικά η μίσθωση.
Calculator προθεσμίας
| Πραγματική λύση | Κανονική προθεσμία |
|---|---|
| 5 Ιανουαρίου 2026 | τέλος Φεβρουαρίου |
| 31 Ιανουαρίου 2026 | τέλος Φεβρουαρίου |
| 31 Μαρτίου 2026 | 30 Απριλίου 2026 |
| 15 Ιουλίου 2026 | 31 Αυγούστου 2026 |
| 15 Αυγούστου 2026 | 30 Σεπτεμβρίου 2026 |
| 30 Νοεμβρίου 2026 | 31 Δεκεμβρίου 2026 |
Υπάρχει όμως μια σημαντική λεπτομέρεια. Αν η τελευταία ημέρα πέφτει Σάββατο, Κυριακή ή επίσημη αργία, εφαρμόζεται ο γενικός κανόνας μεταφοράς στην επόμενη εργάσιμη ημέρα. Η ίδια η ΑΑΔΕ, για τις δηλώσεις μίσθωσης Δεκεμβρίου 2025, όρισε προθεσμία 2 Φεβρουαρίου 2026, επειδή η 31η Ιανουαρίου ήταν Σάββατο.
Άρα, για παράδειγμα, λύση στις 5 Ιανουαρίου 2026 έχει ημερολογιακό τέλος προθεσμίας 28 Φεβρουαρίου, που ήταν Σάββατο, οπότε η προθεσμία μεταφέρεται στην επόμενη εργάσιμη ημέρα.
Η ΑΑΔΕ συνεχίζει κανονικά και το 2026 να δημοσιεύει μηνιαίες προθεσμίες για τις δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης. Για παράδειγμα, οι δηλώσεις Ιουνίου 2026 είχαν καταληκτική ημερομηνία 31/7/2026 στις 23:59.
Πώς κάνω λύση μίσθωσης στο myAADE βήμα-βήμα
Η σημερινή επίσημη διαδρομή είναι μέσω της εφαρμογής «Δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων». Το Μίτος, ενημερωμένο στις 28 Ιουλίου 2026, αναφέρει ρητά ως διαθέσιμο είδος δήλωσης τη «Λύση της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας».
- Συνδέεσαι στο myAADE με κωδικούς Taxisnet.
- Πηγαίνεις στις Εφαρμογές.
- Επιλέγεις Φορολογικές Υπηρεσίες.
- Πηγαίνεις στην κατηγορία Ακίνητα.
- Επιλέγεις «Δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων».
- Πατάς «Είσοδος στην εφαρμογή».
- Εντοπίζεις τη σωστή υφιστάμενη δήλωση.
- Επιλέγεις το είδος «Λύση».
- Καταχωρίζεις την πραγματική ημερομηνία λύσης.
- Ελέγχεις προσεκτικά τα στοιχεία της μίσθωσης.
- Κάνεις οριστικοποίηση/υποβολή.
- Αποθηκεύεις την Απόδειξη Υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων.
Το Μίτος επιβεβαιώνει ότι η ημερομηνία υποβολής είναι αυτή της οριστικοποίησης και ότι μετά την ολοκλήρωση παράγεται εκτυπώσιμη απόδειξη υποβολής.
Δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων – ΑΑΔΕ
Δεν βρίσκω το παλιό μισθωτήριο
Πριν κάνεις οτιδήποτε καινούργιο, έλεγξε τη λίστα των υποβληθεισών δηλώσεων και επιβεβαίωσε ότι κοιτάς τη σωστή μίσθωση με βάση:
- ΑΦΜ ενοικιαστή,
- ακίνητο και ΑΤΑΚ,
- ημερομηνία έναρξης,
- αριθμό καταχώρισης της δήλωσης.
Μην υποβάλλεις δεύτερη άσχετη δήλωση απλώς επειδή δεν βρίσκεις την πρώτη. Αν η παλιά μίσθωση δεν εμφανίζεται ή πρόκειται για ειδική/παλαιά περίπτωση, χρησιμοποίησε το my1521 ή την αρμόδια υπηρεσία της ΑΑΔΕ.
Ποια ημερομηνία λύσης βάζω;
Βάζεις την πραγματική ημερομηνία κατά την οποία λύθηκε η μίσθωση, σύμφωνα με τα πραγματικά περιστατικά και τη συμφωνία των μερών.
Αν, για παράδειγμα, το συμβόλαιο έγραφε έως 31 Δεκεμβρίου αλλά ο ενοικιαστής συμφώνησε με τον ιδιοκτήτη να αποχωρήσει και παρέδωσε οριστικά το ακίνητο στις 20 Αυγούστου, δεν περιμένεις αναγκαστικά τον Δεκέμβριο για τη φορολογική λύση. Δηλώνεις την πραγματική λύση, εφόσον πράγματι τότε τελείωσε η μισθωτική σχέση.
Αν υπάρχει διαφωνία για το πότε λύθηκε η σύμβαση, μην χρησιμοποιήσεις αυθαίρετη ημερομηνία μόνο και μόνο για να «κλείσει» στο myAADE.
Παράδοση κλειδιών
Η παράδοση κλειδιών είναι πολύ ισχυρό πρακτικό στοιχείο για το πότε ο ενοικιαστής εγκατέλειψε και παρέδωσε το ακίνητο, αλλά η ακριβής νομική ημερομηνία λύσης εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και τη συμφωνία.
Καλή πρακτική είναι να υπάρχει ένα απλό πρωτόκολλο παράδοσης που να καταγράφει ημερομηνία, στοιχεία των μερών, κλειδιά, ενδείξεις ρεύματος και νερού και κατάσταση του ακινήτου. Αυτό δεν είναι φορολογικά υποχρεωτικό έγγραφο της εφαρμογής myAADE, αλλά μπορεί να αποδειχθεί χρήσιμο αν αργότερα υπάρξει διαφωνία.
Έληξε η ημερομηνία του μισθωτηρίου – κλείνει μόνο του;
Όχι. Αυτό είναι ένα από τα σημαντικότερα σημεία.
Η Α.1112/2022 ορίζει ότι όταν υπάρχει λύση ο εκμισθωτής πρέπει να τη δηλώσει μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα, διαφορετικά η συμφωνία θεωρείται ότι είναι σε ισχύ για τους σκοπούς της συγκεκριμένης διαδικασίας.
Μάλιστα, στις επίσημες οδηγίες της ΑΑΔΕ αναφέρεται ότι για τις νεότερες ηλεκτρονικές μισθώσεις δεν χρειάζεται να δηλώνεται απλώς η παράταση της διάρκειας, επειδή η μίσθωση θεωρείται ενεργή μέχρι να δηλωθεί η λύση της.
Άρα:
«Το μισθωτήριο έγραφε έως 31/8» ≠ «η μίσθωση έκλεισε αυτόματα στην ΑΑΔΕ στις 31/8».
Έληξε το συμβόλαιο αλλά ο ενοικιαστής συνεχίζει να μένει
Αν στην πραγματικότητα ο ενοικιαστής εξακολουθεί να χρησιμοποιεί το ακίνητο και η μισθωτική σχέση συνεχίζεται, δεν δηλώνεις εικονική λύση μόνο επειδή έφτασε η αρχικά δηλωμένη ημερομηνία.
Η φορολογική δήλωση πρέπει να ακολουθεί τα πραγματικά γεγονότα. Αν αλλάξει το μίσθωμα ή άλλος δηλωτέος όρος, εξετάζεται αν απαιτείται τροποποιητική δήλωση. Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι η απλή παράταση της διάρκειας δεν χρειάζεται να δηλώνεται στις νεότερες μισθώσεις εφόσον η σχέση συνεχίζεται.
Ο ενοικιαστής έφυγε νωρίτερα
Παράδειγμα: το ηλεκτρονικό μισθωτήριο έγραφε έως 31/12/2026, αλλά συμφωνήσατε να αποχωρήσει στις 20/8/2026 και τότε παρέδωσε το ακίνητο.
Η ημερομηνία που σε ενδιαφέρει για τη δήλωση λύσης είναι 20/8/2026, εφόσον αυτή είναι η πραγματική και τεκμηριωμένη λύση. Η εμπρόθεσμη δήλωση μπορεί να γίνει έως 30/9/2026.
Έφυγε χωρίς να μου πει – τι ημερομηνία βάζω;
Εδώ χρειάζεται μεγαλύτερη προσοχή. Η φυσική απουσία του μισθωτή μια συγκεκριμένη ημέρα δεν αποδεικνύει από μόνη της ότι την ίδια ημέρα λύθηκε νομικά η μίσθωση.
Έλεγξε:
- πότε σου γνωστοποίησε αποχώρηση,
- πότε παραδόθηκαν τα κλειδιά,
- τι συμφωνήθηκε,
- αν εξακολουθεί να έχει κατοχή του ακινήτου,
- αν υπάρχει εξώδικη ή δικαστική διαδικασία.
Η δήλωση στο myAADE δεν πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως τρόπος μονομερούς «κατασκευής» λύσης μιας αμφισβητούμενης μισθωτικής σχέσης.
Έφυγε ο παλιός και μπαίνει νέος ενοικιαστής
Το καθαρό workflow είναι:
Παράδοση παλιού ακινήτου → πραγματική ημερομηνία λύσης → δήλωση λύσης στο myAADE → νέα δήλωση για τον νέο μισθωτή → αποδοχή/έλεγχος της νέας δήλωσης.
Δεν βρήκα επίσημη διάταξη που να λέει ότι η εφαρμογή απαγορεύει σε κάθε περίπτωση τεχνικά μια νέα μίσθωση επειδή η παλιά φαίνεται ενεργή. Είναι όμως σωστό να έχει αποτυπωθεί πρώτα η πραγματική κατάσταση, ώστε να μη δημιουργούνται επικαλυπτόμενες ή αντικρουόμενες εγγραφές.
Ο νέος κανόνας των 30 ημερών
Από την Α.1068/2025 άλλαξε ουσιαστικά η διαδικασία.
Μετά την υποβολή της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης:
- οι μισθωτές ενημερώνονται στη θυρίδα «Τα Μηνύματά μου» στο myAADE,
- οι λοιποί συνιδιοκτήτες ενημερώνονται αντίστοιχα,
- έχουν 30 ημέρες από την αποστολή της ειδοποίησης για να αποδεχθούν ή να απορρίψουν τη δήλωση,
- σε απόρριψη αναγράφουν τον λόγο,
- αν δεν κάνουν τίποτα μέσα στις 30 ημέρες, η δήλωση θεωρείται αποδεκτή.
Ισχύει το 30ήμερο και στη δήλωση λύσης;
Με βάση τη σημερινή επίσημη διαδικασία του Μίτος, ναι.
Το Μίτος, ενημερωμένο στις 28/7/2026, περιγράφει ως είδη της ίδιας διαδικασίας:
- Αρχική Δήλωση,
- Τροποποιητική Δήλωση,
- Λύση της Δήλωσης,
και αμέσως μετά προβλέπει ως επόμενα ψηφιακά βήματα την αποδοχή ή μη από συνιδιοκτήτη και από μισθωτή μέσα σε 30 ημέρες. Δεν προβλέπεται εκεί εξαίρεση της δήλωσης λύσης από τον μηχανισμό αποδοχής.
FACT-CHECK BOX – 30 ημέρες: Η αποδοχή δεν είναι πλέον κάτι που αφορά μόνο τον ιδιοκτήτη. Μισθωτής και λοιποί συνιδιοκτήτες πρέπει να ελέγχουν τα μηνύματά τους στο myAADE. Αν δεν ενεργήσουν για 30 ημέρες, εφαρμόζεται τεκμαιρόμενη αποδοχή.
Τι γίνεται αν ο μισθωτής πατήσει «Απόρριψη»;
Η Α.1068/2025 προβλέπει ότι στην απόρριψη συμπληρώνεται ο λόγος μη αποδοχής σε ειδικό πεδίο.
Προσοχή όμως: δεν εντόπισα στην Α.1068/2025 διάταξη που να λέει ότι η απόρριψη του μισθωτή ακυρώνει αυτομάτως την ήδη υποβληθείσα δήλωση του εκμισθωτή.
Άρα, αν ο ιδιοκτήτης δηλώνει λύση 31/8 και ο ενοικιαστής ισχυρίζεται ότι η μίσθωση συνεχίζεται, υπάρχει πραγματική διαφωνία που δεν πρέπει να «λυθεί» με αυθαίρετη δεύτερη ηλεκτρονική καταχώριση. Χρειάζεται έλεγχος των πραγματικών στοιχείων και, ανάλογα με την περίπτωση, επικοινωνία με την ΑΑΔΕ ή νομική αντιμετώπιση της μισθωτικής διαφοράς.
Συνιδιοκτησία 50%-50% – ποιος κάνει τη λύση;
Ένας από τους συνιδιοκτήτες μπορεί να υποβάλει τη δήλωση. Οι υπόλοιποι ενημερώνονται και έχουν 30 ημέρες για αποδοχή ή απόρριψη. Αν δεν ενεργήσουν, θεωρείται αποδεκτή.
Αν ο ένας συνιδιοκτήτης διαφωνεί με την πραγματική ημερομηνία λύσης, μπορεί να χρησιμοποιήσει την επιλογή μη αποδοχής και να αναγράψει τον λόγο. Η ηλεκτρονική απόρριψη δεν πρέπει να συγχέεται με οριστική επίλυση τυχόν ιδιοκτησιακής ή συμβατικής διαφοράς.
Εκπρόθεσμη λύση μίσθωσης: υπάρχει πρόστιμο 100€;
Ναι, το ισχύον πλαίσιο το 2026 στηρίζει την επιβολή προστίμου 100€ για εκπρόθεσμη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης — και η διαδικασία του Μίτος αναφέρεται ρητά και στην εκπρόθεσμη δήλωση λύσης.
Ο ισχύων Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας, ν.5104/2024, προβλέπει για μη υποβολή ή εκπρόθεσμη υποβολή δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα από την οποία δεν προκύπτει φόρος πρόστιμο 100€ ανά παράβαση. Η εγκύκλιος Ε.2059/2025 της ΑΑΔΕ διευκρινίζει μάλιστα ρητά ότι στις δηλώσεις πληροφοριακού χαρακτήρα περιλαμβάνεται η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης.
Το δε Μίτος αναφέρει ρητά δυνατότητα ενδικοφανούς προσφυγής κατά πράξης επιβολής προστίμου για μη υποβολή ή εκπρόθεσμη υποβολή «αρχικής, τροποποιητικής και δήλωσης της λύσης».
Άρα τι ισχύει πρακτικά;
Αν η μίσθωση λύθηκε στις 15 Ιουνίου και η λύση έπρεπε να δηλωθεί έως 31 Ιουλίου, αλλά ο ιδιοκτήτης την υποβάλει τον Οκτώβριο, πρόκειται κατ’ αρχήν για εκπρόθεσμη πληροφοριακή δήλωση και υπάρχει νομική βάση για πρόστιμο 100€.
Το πρόστιμο εμφανίζεται αυτόματα μόλις πατήσω «Υποβολή»;
Δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένο ότι σε κάθε περίπτωση θα εμφανιστεί στην ίδια οθόνη την ίδια στιγμή. Η Ε.2059/2025 παραπέμπει στη διαδικασία έκδοσης και κοινοποίησης πράξης επιβολής προστίμου από τη Φορολογική Διοίκηση.
Άρα η σωστή διατύπωση είναι:
«Η εκπρόθεσμη λύση επισύρει κατ’ αρχήν πρόστιμο 100€», όχι «μόλις πατήσεις υποβολή θα χρεωθούν οπωσδήποτε αμέσως 100€ στην οθόνη».
Υπάρχει γενική απαλλαγή από το πρόστιμο το 2026;
Δεν εντόπισα γενική απαλλαγή για τις συνήθεις εκπρόθεσμες λύσεις του 2026.
Η Α.1068/2025 είχε προβλέψει ειδική μεταβατική δυνατότητα για συγκεκριμένες παλαιότερες μισθώσεις που είχαν λυθεί έως 30/4/2025, αλλά αυτή ήταν περιορισμένη χρονικά και δεν αποτελεί γενική αμνηστία για λύσεις που γίνονται εκπρόθεσμα το 2026.
Τι γίνεται αν το myAADE δεν λειτουργεί την τελευταία ημέρα;
Η ΠΟΛ.1162/2018 προβλέπει ειδικό χειρισμό σε αποδεδειγμένη τεχνική αδυναμία κατά την καταληκτική ημερομηνία.
Ο εκμισθωτής πρέπει να επικοινωνήσει με την υπηρεσία εξυπηρέτησης της ΑΑΔΕ ώστε να καταγραφεί το αίτημα και τα στοιχεία του. Αν αποδειχθεί ότι η αδυναμία οφειλόταν στο σύστημα, ενημερώνεται η αρμόδια ΔΟΥ για τη μη υπαιτιότητα του φορολογουμένου.
Σήμερα η ΑΑΔΕ διαθέτει το my1521, με ψηφιακό κανάλι διαθέσιμο 24/7 για υποβολή και παρακολούθηση ερωτημάτων.
Κράτα οπωσδήποτε:
- screenshots του σφάλματος,
- ημερομηνία και ώρα,
- τυχόν αριθμό αιτήματος,
- email/μήνυμα της ΑΑΔΕ,
- οτιδήποτε αποδεικνύει ότι επιχείρησες εμπρόθεσμα.
my1521 – Ψηφιακή εξυπηρέτηση ΑΑΔΕ
Έβαλα λάθος ημερομηνία λύσης – διορθώνεται;
Εδώ υπάρχει ένα σημαντικό κενό στις σημερινές δημόσιες οδηγίες: δεν εντόπισα στην τρέχουσα επίσημη διαδικασία συγκεκριμένο γενικό κουμπί “ακύρωση λύσης” ή τεκμηριωμένη αυτοεξυπηρετούμενη διαδικασία για αλλαγή ημερομηνίας μιας ήδη οριστικοποιημένης λύσης.
Γι’ αυτό, αν έβαλες π.χ. 31/7 αντί 31/8:
- Μην υποβάλεις αυθαίρετα νέα μίσθωση για να «ισιώσεις» το λάθος.
- Κράτησε την απόδειξη της λανθασμένης υποβολής.
- Συγκέντρωσε το συμφωνητικό και αποδεικτικά της πραγματικής ημερομηνίας.
- Ζήτησε οδηγία μέσω my1521/αρμόδιας ΑΑΔΕ για τη σωστή διορθωτική ενέργεια.
Το ίδιο ισχύει αν πάτησες «Λύση» κατά λάθος ενώ ο ενοικιαστής μένει ακόμη.
Τι γίνεται αν ξεχάσω εντελώς τη λύση;
Η βασική συνέπεια είναι ότι η μίσθωση εξακολουθεί να εμφανίζεται ως ισχύουσα στο φορολογικό σύστημα, επειδή η Α.1112 ορίζει ρητά ότι αν δεν δηλωθεί η λύση, η συμφωνία θεωρείται σε ισχύ.
Αυτό μπορεί να δημιουργήσει:
- λάθος εικόνα ενεργών μισθώσεων,
- προβλήματα σε διασταυρώσεις,
- σύγχυση όταν μπει νέος ενοικιαστής,
- λάθος εικόνα για τον πρώην μισθωτή,
- δυσκολίες σε διαδικασίες που βασίζονται σε στοιχεία ηλεκτρονικής μίσθωσης,
- και πρόστιμο λόγω εκπρόθεσμης δήλωσης.
Δεν σημαίνει όμως ότι η ΑΑΔΕ δημιουργεί αυτομάτως φορολογητέο εισόδημα για κάθε μήνα που το μισθωτήριο έμεινε ηλεκτρονικά “ανοιχτό”. Η φορολογία εισοδήματος από ακίνητα και η δήλωση στο Ε2 είναι ξεχωριστό ζήτημα και πρέπει να αποτυπώνουν τα πραγματικά φορολογικά δεδομένα.
Έχω ήδη υποβάλει Ε1/Ε2 και ξέχασα τη λύση
Η εκπρόθεσμη λύση μπορεί να υποβληθεί ακόμη και αν έχει ήδη γίνει η δήλωση εισοδήματος.
Δεν υπάρχει λόγος να υποβάλεις τροποποιητικό Ε1/Ε2 μόνο επειδή η ηλεκτρονική λύση καταχωρίστηκε αργότερα, εφόσον τα οικονομικά στοιχεία της αρχικής φορολογικής δήλωσης ήταν σωστά.
Αν όμως στο Ε2 δηλώθηκαν λανθασμένα μισθώματα ή λανθασμένη περίοδος, τότε το θέμα της φορολογικής δήλωσης πρέπει να εξεταστεί χωριστά.
Ο ενοικιαστής έφυγε και χρωστά ενοίκια
Μπορεί να έχει λυθεί η μίσθωση παρότι υπάρχουν ανεξόφλητα ενοίκια. Η δήλωση λύσης δεν «σβήνει» τις οφειλές του μισθωτή.
Ξεχωρίζουμε:
Λύση στο myAADE → ενημέρωση ότι σταμάτησε η μίσθωση.
Απαίτηση απλήρωτων ενοικίων → ιδιωτική/νομική απαίτηση.
Ανείσπρακτα ενοίκια στο Ε2 → ειδική φορολογική διαδικασία.
Η ΑΑΔΕ για το φορολογικό έτος 2025 εξακολουθεί να απαιτεί συγκεκριμένα δικαιολογητικά για να δηλωθούν ποσά ως ανείσπρακτα, όπως διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης μισθίου, δικαστική απόφαση ή προβλεπόμενη αγωγή.
Προτεινόμενο άρθρο: «Ανείσπρακτα ενοίκια 2026: Πώς δεν πληρώνεις φόρο για ενοίκια που δεν πήρες».
Τι γίνεται με την εγγύηση;
Η εγγύηση του ενοικιαστή δεν επιστρέφεται μέσα από το myAADE και δεν αποτελεί μέρος της ηλεκτρονικής δήλωσης λύσης.
Το αν και πότε επιστρέφεται εξαρτάται από τη συμφωνία, τυχόν οφειλές, ζημιές και τις γενικές διατάξεις του ιδιωτικού δικαίου. Δεν υπάρχει λόγος να εφευρεθεί ένας γενικός φορολογικός κανόνας τύπου «η εγγύηση επιστρέφεται υποχρεωτικά μέσα σε Χ ημέρες».
Δωρεάν παραχώρηση – χρειάζεται λύση;
Οι ισχύοντες κανόνες για τη δήλωση και τη λύση εφαρμόζονται αναλόγως και στη δωρεάν παραχώρηση χρήσης, με την εξαίρεση των περιπτώσεων που απαλλάσσονται σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 39 του ν.4172/2013.
Στην απαλλαγή αυτή περιλαμβάνεται, μεταξύ άλλων, η γνωστή περίπτωση δωρεάν παραχώρησης κατοικίας έως 200 τ.μ. για κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες.
Επαγγελματική μίσθωση
Η διαδικασία δεν αφορά μόνο κατοικίες. Οι δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων καλύπτουν και επαγγελματικές μισθώσεις, και ο ίδιος βασικός κανόνας της δήλωσης λύσης έως το τέλος του επόμενου μήνα εφαρμόζεται.
Άρα, αν ένα κατάστημα παραδόθηκε στις 10 Σεπτεμβρίου 2026, η λύση δηλώνεται κανονικά έως το τέλος Οκτωβρίου.
Φοιτητική κατοικία
Στα φοιτητικά σπίτια η σωστή ημερομηνία μίσθωσης και λύσης έχει πρακτική σημασία, επειδή στοιχεία μισθώσεων χρησιμοποιούνται σε φορολογικές και στεγαστικές διασταυρώσεις.
Δεν πρέπει όμως να θεωρείται ότι η απλή υποβολή της λύσης «κόβει» αυτομάτως κάποιο επίδομα. Κάθε παροχή έχει δικούς της όρους.
Λύση μίσθωσης και επιστροφή ενοικίου
Η ετήσια ενίσχυση επιστροφής ενοικίου βασίζεται σε διασταύρωση της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης με στοιχεία της φορολογικής δήλωσης. Η ισχύουσα απόφαση προβλέπει ότι πρέπει να υπάρχει η σχετική δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ και χρησιμοποιούνται τα δηλωθέντα στοιχεία για τον υπολογισμό της ενίσχυσης.
Άρα η σωστή εικόνα της μίσθωσης είναι σημαντική. Δεν σημαίνει, όμως, ότι η ημερομηνία λύσης από μόνη της καθορίζει αν κάποιος δικαιούται ή όχι επιστροφή.
Internal link: «Επιστροφή ενοικίου 2026».
Λύση μίσθωσης, επίδομα στέγασης και φοιτητικό επίδομα
Παροχές στέγασης χρησιμοποιούν στοιχεία κατοικίας και μίσθωσης με δικούς τους κανόνες. Η ηλεκτρονική λύση μπορεί να επηρεάζει την εικόνα των δεδομένων που διασταυρώνονται, αλλά δεν είναι η ίδια διαδικασία με την αίτηση για επίδομα.
Internal links: «Επίδομα ενοικίου 2026» και «Φοιτητικό στεγαστικό επίδομα 2026».
Η λύση στο myAADE αλλάζει το όνομα στο ρεύμα;
Όχι.
Η λύση της μίσθωσης στην ΑΑΔΕ είναι φορολογική καταχώριση. Δεν αποτελεί αυτόματη αίτηση αλλαγής συμβολαίου ηλεκτρικής ενέργειας και δεν ενημερώνει από μόνη της κάθε άλλο μητρώο.
Όταν αποχωρεί ο ενοικιαστής μπορεί ξεχωριστά να χρειάζονται:
- αλλαγή ονόματος στην παροχή,
- νέα δήλωση κύριας κατοικίας,
- αλλαγές σχετικές με ΚΟΤ,
- άλλες υπηρεσίες παρόχων.
Internal link: «Αλλαγή ονόματος στο ρεύμα 2026».
Πέθανε ο μισθωτής – βάζω ημερομηνία θανάτου ως λύση;
Όχι αυτομάτως.
Ο θάνατος δεν πρέπει να μετατρέπεται μηχανικά σε φορολογική ημερομηνία λύσης χωρίς να εξεταστεί τι συνέβη πραγματικά με τη μισθωτική σχέση, την κατοχή του ακινήτου και τυχόν πρόσωπα που συνεχίζουν τη σχέση.
Επειδή η Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων δεν υποκαθιστά το αστικό δίκαιο, σε τέτοια περίπτωση πρέπει πρώτα να ξεκαθαριστεί η πραγματική νομική κατάσταση.
Πέθανε ο εκμισθωτής – ποιος κάνει τη λύση;
Η περίπτωση χρειάζεται έλεγχο της κληρονομικής κατάστασης. Το ισχύον Μίτος προβλέπει ειδικές χειρόγραφες περιπτώσεις, μεταξύ άλλων για κηδεμόνα σχολάζουσας κληρονομίας, δικαστικά διορισμένο εκκαθαριστή κληρονομίας και συγκεκριμένους εκτελεστές διαθήκης.
Δεν πρέπει να θεωρείται ότι οποιοσδήποτε συγγενής μπορεί απλώς να χρησιμοποιήσει το Taxisnet του αποβιώσαντος.
Πίνακας: ποια δήλωση κάνω;
| Τι συνέβη | Ενέργεια |
|---|---|
| Μπαίνει νέος ενοικιαστής | Νέα δήλωση |
| Αλλάζει το συμφωνημένο μίσθωμα | Τροποποιητική |
| Αλλάζει δηλωτέος όρος | Τροποποιητική/νέα ανάλογα με το στοιχείο |
| Απλώς παρατείνεται η νεότερη μίσθωση με ίδια δεδομένα | Δεν απαιτείται απλή παράταση μόνο λόγω διάρκειας |
| Ο ενοικιαστής πραγματικά έφυγε | Δήλωση λύσης |
| Το «έως» πέρασε αλλά συνεχίζει να μένει | Όχι εικονική λύση |
| Έβαλα λάθος ημερομηνία λύσης | Επικοινωνία με ΑΑΔΕ για διορθωτική διαδικασία |
| Η δωρεάν παραχώρηση τελείωσε | Λύση όπου υπήρχε υποχρέωση δήλωσης |
Decision tree: έληξε το συμβόλαιο – κάνω λύση;
Έφυγε πραγματικά ο ενοικιαστής;
→ Ναι: Προσδιορίζω και τεκμηριώνω την πραγματική ημερομηνία → δηλώνω λύση έως τέλος επόμενου μήνα.
→ Όχι, συνεχίζει να μένει: Δεν δηλώνω λύση μόνο επειδή πέρασε η ημερομηνία «έως».
→ Υπάρχει διαφωνία αν έφυγε/αν λύθηκε: Δεν βάζω αυθαίρετη ημερομηνία → ελέγχω συμφωνία, κλειδιά, εξώδικα/έγγραφα και ζητώ κατά περίπτωση φορολογική ή νομική καθοδήγηση.
Timeline ιδιοκτήτη
Παράδοση ακινήτου
↓
Καταγραφή πραγματικής ημερομηνίας – κλειδιών – μετρητών
↓
Δήλωση λύσης στο myAADE
↓
Αποθήκευση Απόδειξης Υποβολής
↓
Έλεγχος αποδοχής/απόρριψης 30 ημερών
↓
Νέα μίσθωση αν έρθει νέος ενοικιαστής
↓
Σωστή αποτύπωση στο Ε2
Checklist παράδοσης και λύσης
□ Καταγράφω την πραγματική ημερομηνία παράδοσης.
□ Κρατώ αποδεικτικό παράδοσης κλειδιών όπου υπάρχει.
□ Φωτογραφίζω μετρητές ρεύματος και νερού.
□ Βεβαιώνομαι ότι έχω τη σωστή δήλωση μίσθωσης.
□ Ελέγχω ΑΦΜ μισθωτή και ακίνητο.
□ Δεν χρησιμοποιώ ψεύτικη ημερομηνία λύσης.
□ Κάνω οριστική υποβολή μέχρι τέλος επόμενου μήνα.
□ Αποθηκεύω την Απόδειξη Υποβολής.
□ Ελέγχω τον νέο μηχανισμό αποδοχής/απόρριψης.
□ Αν γίνει λάθος, δεν αυτοσχεδιάζω με νέα μίσθωση.
□ Αν υπάρχει τεχνικό πρόβλημα την τελευταία ημέρα, το καταγράφω αμέσως.
□ Αν μπει νέος ενοικιαστής, υποβάλλω ξεχωριστή νέα δήλωση.
□ Κάνω χωριστά τις απαραίτητες αλλαγές για ρεύμα/παροχές.
25 πρακτικά παραδείγματα
| Περίπτωση | Τι κάνω | Κύριο σημείο |
|---|---|---|
| 1. Έφυγε 5/1 | Λύση | έως τέλος επόμενου μήνα/επόμενη εργάσιμη |
| 2. Έφυγε 31/1 | Λύση | ίδιος κανόνας |
| 3. Έφυγε 15/8 | Λύση έως 30/9 | πραγματική ημερομηνία |
| 4. Έληξε το «έως» αλλά μένει | Δεν κάνω λύση | η σχέση συνεχίζεται |
| 5. Έφυγε νωρίτερα | Λύση στην πραγματική ημερομηνία | όχι στην παλιά συμβατική λήξη |
| 6. Έφυγε χωρίς ενημέρωση | Πρώτα τεκμηρίωση | όχι αυθαίρετη ημερομηνία |
| 7. Παρέδωσε κλειδιά | Καταγράφω ημερομηνία | ισχυρό αποδεικτικό γεγονός |
| 8. Νέος μισθωτής την επόμενη | Κλείνω σωστά παλιά + νέα δήλωση | ξεχωριστές εγγραφές |
| 9. Παλιό φαίνεται ενεργό | Ελέγχω αν δηλώθηκε λύση | δεν κλείνει μόνο του |
| 10. Ξέχασα 3 μήνες | Υποβάλλω εκπρόθεσμα | κίνδυνος 100€ |
| 11. Ξέχασα ένα έτος | Υποβάλλω πραγματική λύση | όχι ψευδή πρόσφατη ημερομηνία |
| 12. Λάθος ημερομηνία | my1521/ΑΑΔΕ | όχι αυθαίρετη νέα δήλωση |
| 13. Πάτησα λύση κατά λάθος | Ζητώ διόρθωση | δεν υπάρχει τεκμηριωμένο «undo» |
| 14. Μισθωτής απορρίπτει | Καταγράφεται λόγος | δεν σημαίνει αυτομάτως επίλυση διαφοράς |
| 15. Μισθωτής σιωπά 30 ημέρες | Τεκμαιρόμενη αποδοχή | νέος κανόνας |
| 16. Δύο συνιδιοκτήτες | Ένας υποβάλλει | ο άλλος αποδέχεται/απορρίπτει |
| 17. Συνιδιοκτήτης διαφωνεί | Απόρριψη με αιτιολογία | εξετάζεται η διαφορά |
| 18. Δωρεάν παραχώρηση | Λύση όπου υπάρχει υποχρέωση | υπάρχουν εξαιρέσεις |
| 19. Κατάστημα έκλεισε | Δήλωση λύσης | ίδια βασική προθεσμία |
| 20. Φοιτητικό σπίτι | Δήλωση πραγματικής λύσης | προσοχή σε διασταυρώσεις |
| 21. Χρωστά ενοίκια | Μπορεί να δηλωθεί λύση | το χρέος δεν διαγράφεται |
| 22. Ανείσπρακτα ενοίκια | Ξεχωριστή διαδικασία Ε2 | απαιτούνται δικαιολογητικά |
| 23. Πέθανε μισθωτής | Έλεγχος πραγματικής συνέχισης | όχι αυτόματη ημερομηνία |
| 24. Πέθανε ιδιοκτήτης | Έλεγχος κληρονόμων/εκπροσώπου | ειδικές περιπτώσεις |
| 25. myAADE έπεσε τελευταία ημέρα | Καταγράφω τεχνικό πρόβλημα | άμεση επικοινωνία με ΑΑΔΕ |
Συχνές ερωτήσεις
1. Πώς κάνω λύση μίσθωσης;
Μέσα από την εφαρμογή «Δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων» της ΑΑΔΕ, επιλέγοντας «Λύση».
2. Ποιος την υποβάλλει;
Ο εκμισθωτής/υπεκμισθωτής που έχει τη σχετική υποχρέωση.
3. Μπορεί να τη δηλώσει ο ενοικιαστής;
Ο υπόχρεος υποβολής είναι ο εκμισθωτής. Ο μισθωτής πλέον αποδέχεται ή απορρίπτει τη δήλωση.
4. Πόσο χρόνο έχω;
Έως το τέλος του επόμενου μήνα από την πραγματική λύση.
5. Αν έφυγε 15 Αυγούστου;
Έως 30 Σεπτεμβρίου.
6. Αν η τελευταία ημέρα είναι Κυριακή;
Η προθεσμία μεταφέρεται στην επόμενη ημέρα λειτουργίας της Φορολογικής Διοίκησης.
7. Τι γίνεται αν αργήσω;
Η δήλωση είναι εκπρόθεσμη.
8. Υπάρχει πρόστιμο;
Ναι, κατ’ αρχήν 100€ για την εκπρόθεσμη πληροφοριακή δήλωση.
9. Τα 100€ ισχύουν και στη λύση;
Το Μίτος αναφέρεται ρητά σε πράξη προστίμου για εκπρόθεσμη δήλωση της λύσης.
10. Χρεώνονται πάντα αμέσως στην οθόνη;
Δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένο. Προβλέπεται πράξη επιβολής προστίμου από τη Φορολογική Διοίκηση.
11. Τι γίνεται αν δεν τη δηλώσω ποτέ;
Η μίσθωση εξακολουθεί να θεωρείται ενεργή στην συγκεκριμένη φορολογική διαδικασία.
12. Κλείνει αυτόματα όταν περάσει το «έως»;
Όχι.
13. Αν έγραφε έως 31/12 χρειάζεται λύση;
Ναι όταν η μίσθωση πράγματι λυθεί.
14. Αν συνεχίζει να μένει μετά τις 31/12;
Δεν δηλώνεις εικονική λύση.
15. Χρειάζεται δήλωση παράτασης;
Στις νεότερες μισθώσεις, η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι απλή παράταση διάρκειας δεν χρειάζεται να δηλώνεται, αφού η μίσθωση θεωρείται ενεργή μέχρι τη λύση.
16. Αν φύγει νωρίτερα;
Δηλώνεται η πραγματική πρόωρη λύση.
17. Ποια ημερομηνία βάζω;
Την πραγματική ημερομηνία λύσης που μπορεί να υποστηριχθεί από τα περιστατικά.
18. Είναι πάντα η ημερομηνία παράδοσης κλειδιών;
Όχι υποχρεωτικά, αλλά αποτελεί σημαντικό πρακτικό αποδεικτικό στοιχείο.
19. Έβαλα λάθος ημερομηνία. Τι κάνω;
Επικοινώνησε με την ΑΑΔΕ για την ορθή διορθωτική διαδικασία.
20. Υπάρχει κουμπί «Ακύρωση λύσης»;
Δεν εντόπισα τέτοια γενική τρέχουσα διαδικασία στις επίσημες οδηγίες.
21. Πάτησα λύση κατά λάθος. Κάνω νέο μισθωτήριο;
Όχι ως αυθαίρετη λύση του προβλήματος.
22. Μπορώ να βάλω νέο ενοικιαστή;
Ναι με νέα δήλωση που αφορά τη νέα μίσθωση.
23. Πρέπει πρώτα να κλείσω σωστά το παλιό;
Αυτό είναι το καθαρό και ορθό workflow ώστε η εικόνα να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα.
24. Πρέπει ο μισθωτής να αποδεχθεί;
Το 2026 υπάρχει διαδικασία αποδοχής/απόρριψης εντός 30 ημερών.
25. Ισχύει το 30ήμερο και στη λύση;
Η τρέχουσα διαδικασία του Μίτος το εντάσσει στην ίδια ροή που περιλαμβάνει και «Λύση».
26. Τι γίνεται αν δεν κάνει τίποτα;
Μετά τις 30 ημέρες θεωρείται ότι αποδέχθηκε.
27. Τι γίνεται αν απορρίψει;
Γράφει τον λόγο μη αποδοχής.
28. Η απόρριψη ακυρώνει αυτόματα τη λύση;
Δεν βρήκα τέτοια πρόβλεψη στην Α.1068/2025.
29. Τι γίνεται με δύο ιδιοκτήτες;
Ένας υποβάλλει και ο άλλος ενημερώνεται για αποδοχή/απόρριψη.
30. Αν ο άλλος συνιδιοκτήτης δεν απαντήσει;
Μετά από 30 ημέρες η δήλωση θεωρείται αποδεκτή.
31. Αν η συμφωνία ήταν προφορική;
Οι κανόνες υποβολής καλύπτουν και προφορικές συμφωνίες.
32. Τι γίνεται σε δωρεάν παραχώρηση;
Οι κανόνες εφαρμόζονται αναλόγως, με τις νόμιμες εξαιρέσεις.
33. Ισχύει σε επαγγελματικό ακίνητο;
Ναι.
34. Ισχύει σε φοιτητικό σπίτι;
Ναι, εφόσον πρόκειται για μίσθωση που δηλώνεται στην εφαρμογή.
35. Μπορώ να κάνω λύση αν ο ενοικιαστής χρωστά;
Η ύπαρξη χρέους και η λύση είναι διαφορετικά ζητήματα.
36. Χάνονται τα χρωστούμενα όταν κάνω λύση;
Όχι.
37. Τι γίνεται με την εγγύηση;
Είναι ιδιωτική/αστική σχέση, όχι λειτουργία του myAADE.
38. Τι γράφω στο Ε2;
Τα πραγματικά φορολογικά στοιχεία της περιόδου μίσθωσης και των εισοδημάτων, σύμφωνα με τους κανόνες του Ε2.
39. Ξέχασα τη λύση αλλά το Ε2 ήταν σωστό. Χρειάζεται τροποποιητικό Ε2;
Όχι μόνο και μόνο επειδή η λύση υποβλήθηκε αργότερα.
40. Τι γίνεται με ανείσπρακτα ενοίκια;
Υπάρχει ξεχωριστή διαδικασία και απαιτούνται τα προβλεπόμενα αποδεικτικά.
41. Η λύση επηρεάζει την επιστροφή ενοικίου;
Η δήλωση μίσθωσης αποτελεί στοιχείο των σχετικών διασταυρώσεων, αλλά η λύση μόνη της δεν καθορίζει το δικαίωμα.
42. Η λύση αλλάζει αυτόματα το ρεύμα;
Όχι.
43. Αλλάζει αυτόματα τη διεύθυνση κατοικίας του ενοικιαστή;
Όχι σε κάθε δημόσιο μητρώο.
44. Πέθανε ο μισθωτής. Λύνεται αυτόματα την ημέρα θανάτου;
Μην το θεωρήσεις δεδομένο χωρίς έλεγχο της πραγματικής/νομικής συνέχισης της σχέσης.
45. Πέθανε ο ιδιοκτήτης. Μπαίνω με τους κωδικούς του;
Όχι. Χρειάζεται ο νόμιμος χειρισμός από κληρονόμο/εκπρόσωπο, ανά περίπτωση.
46. Τι κάνω αν το myAADE δεν λειτουργεί;
Καταγράφεις άμεσα την τεχνική αδυναμία και επικοινωνείς με την ΑΑΔΕ.
47. Πώς αποδεικνύω το τεχνικό πρόβλημα;
Screenshots, μηνύματα σφάλματος, ώρα/ημερομηνία και αριθμός καταγεγραμμένου αιτήματος.
48. Πού επικοινωνώ σήμερα;
Μέσω του my1521 και των διαθέσιμων καναλιών της ΑΑΔΕ.
49. Η διαδικασία εξακολουθεί να λειτουργεί το 2026;
Ναι. Η ΑΑΔΕ εξακολουθεί να λειτουργεί την εφαρμογή και να δημοσιεύει μηνιαίες προθεσμίες το 2026.