Αν ο ενοικιαστής δεν σου έχει πληρώσει ενοίκια, δεν αρκεί να αποφασίσεις μόνος σου ότι «δεν τα εισέπραξα, άρα δεν τα δηλώνω». Για να χαρακτηριστούν φορολογικά ως ανείσπρακτα μισθώματα, πρέπει μέχρι την προθεσμία της ετήσιας φορολογικής δήλωσης να υπάρχει μία από τις συγκεκριμένες δικαστικές ενέργειες που προβλέπει το άρθρο 39 παρ. 4 του ΚΦΕ και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά να έχουν προσκομιστεί στην αρμόδια υπηρεσία της ΑΑΔΕ πριν από την υποβολή της δήλωσης εισοδήματος.

Προσοχή στο έτος: τι σημαίνει «ανείσπρακτα ενοίκια 2026»

Εδώ γίνεται ένα από τα συχνότερα λάθη.

Ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν μέσα στο 2025 αφορούσαν το φορολογικό έτος 2025 και δηλώθηκαν στη φορολογική δήλωση που υποβλήθηκε μέσα στο 2026. Η Α.1062/2026 αφορά ακριβώς τη δήλωση φορολογικού έτους 2025.

Αντίθετα, ενοίκια που δεν εισπράττονται μέσα στο 2026 ανήκουν στο φορολογικό έτος 2026 και θα αντιμετωπιστούν στη δήλωση που θα υποβληθεί το 2027.

Η ακριβής προθεσμία των δηλώσεων του 2027 δεν έχει ακόμη ανακοινωθεί, επομένως δεν πρέπει να γραφτεί σήμερα αυθαίρετη ημερομηνία.

Τι είναι ανείσπρακτα μισθώματα

Ανείσπρακτο μίσθωμα είναι ποσό ενοικίου το οποίο ο εκμισθωτής είχε δικαίωμα να εισπράξει αλλά δεν έλαβε πραγματικά.

Δεν είναι αυτομάτως το ίδιο με:

• εγγύηση,
• κοινόχρηστα,
• λογαριασμούς ρεύματος ή νερού,
• κόστος ζημιών στο ακίνητο,
• κάθε μορφή αποζημίωσης χρήσης,
• ποσό που πληρώθηκε απλώς με καθυστέρηση.

Η φορολογική μεταχείριση των ανείσπρακτων είναι ειδική και δεν ενεργοποιείται αυτόματα.

Δεν πληρώθηκα – θα φορολογηθώ;

Αν δεν ακολουθηθεί η προβλεπόμενη διαδικασία, υπάρχει κίνδυνος τα μισθώματα να αντιμετωπιστούν ως κανονικό εισόδημα από ακίνητη περιουσία, παρότι ο ιδιοκτήτης δεν τα εισέπραξε.

Για να εξαιρεθούν προσωρινά από τη φορολογία πρέπει να πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 39 παρ. 4 και να έχει γίνει η προβλεπόμενη καταχώριση από την ΑΑΔΕ πριν από την υποβολή του Ε1.

Ποια δικαιολογητικά δέχεται η ΑΑΔΕ

Η Α.1062/2026 αναφέρει ότι, έως την προθεσμία της ετήσιας δήλωσης, πρέπει να έχει συμβεί μία από τις ακόλουθες περιπτώσεις:

1. Διαταγή πληρωμής κατά του μισθωτή.
2. Διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου.
3. Δικαστική απόφαση αποβολής.
4. Δικαστική απόφαση επιδίκασης μισθωμάτων.
5. Αγωγή αποβολής.
6. Αγωγή επιδίκασης μισθωμάτων.

Όταν χρησιμοποιείται αγωγή, απαιτείται και αποδεικτικό επίδοσης στον μισθωτή.

Πίνακας: τι αρκεί και τι όχι

Έγγραφο / ενέργεια	Αρκεί για τη διαδικασία ανείσπρακτων;
SMS ότι «σου χρωστάω»	Όχι μόνο του
Email του μισθωτή	Όχι μόνο του
Τραπεζικό ιστορικό	Όχι μόνο του
Ιδιωτικό συμφωνητικό αναγνώρισης χρέους	Όχι ως αυτοτελές φορολογικό δικαιολογητικό
Απλό εξώδικο	Όχι μόνο του
Διαταγή πληρωμής	Ναι, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις
Διαταγή απόδοσης μισθίου	Ναι
Απόφαση αποβολής	Ναι
Απόφαση επιδίκασης μισθωμάτων	Ναι
Αγωγή + αποδεικτικό επίδοσης	Ναι
Δήλωση λύσης μίσθωσης στο myAADE	Όχι από μόνη της

Η επίσημη Α.1062/2026 περιλαμβάνει τα παραπάνω δικαστικά μέσα και δεν περιλαμβάνει το απλό εξώδικο ως αυτοτελώς επαρκές δικαιολογητικό.

Αρκεί ένα εξώδικο;

Έστειλα εξώδικο στον ενοικιαστή – γλιτώνω τη φορολογία;

Όχι, όχι μόνο με αυτό.

Ένα εξώδικο όχλησης, απαίτησης ή καταγγελίας μπορεί να είναι σημαντικό στη νομική διαφορά με τον ενοικιαστή, αλλά δεν αντικαθιστά τα δικαστικά δικαιολογητικά που απαριθμεί σήμερα η ΑΑΔΕ.

Στο παρελθόν υπήρξαν έκτακτες εξαιρέσεις για συγκεκριμένες φορολογικές περιόδους, ιδίως την περίοδο COVID. Αυτές δεν πρέπει να παρουσιάζονται ως ο γενικός κανόνας του 2026.

Διαταγή πληρωμής

Η διαταγή πληρωμής αφορά τη χρηματική απαίτηση του ιδιοκτήτη απέναντι στον μισθωτή.

Με απλά λόγια:

«Μου χρωστά τα συγκεκριμένα ενοίκια και ζητώ να πληρωθούν».

Η ΑΑΔΕ τη δέχεται ως ένα από τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά, αρκεί από τα στοιχεία να προκύπτει η σχετική απαίτηση και το χρονικό διάστημα των οφειλόμενων μισθωμάτων.

Διαταγή απόδοσης μισθίου

Εδώ το βασικό αντικείμενο είναι διαφορετικό:

Διαταγή πληρωμής → ζητάς χρήματα.

Διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου → ζητάς την απόδοση του ακινήτου.

Ωστόσο και η διαταγή απόδοσης περιλαμβάνεται ρητά στα αποδεκτά δικαιολογητικά της φορολογικής διαδικασίας.

Αγωγή: πρέπει να έχει επιδοθεί

Αν ο ιδιοκτήτης χρησιμοποιήσει αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, δεν αρκεί να υπάρχει ένα δικόγραφο που έχει απλώς ετοιμαστεί.

Οι επίσημες οδηγίες του Ε1 αναφέρουν ότι η αγωγή πρέπει να έχει κατατεθεί και κοινοποιηθεί και να προσκομιστεί το σχετικό αποδεικτικό.

Αν η αγωγή ζητά και μισθώματα μέχρι την εκδίκαση

Η Α.1062/2026 προβλέπει πρόσθετη υπεύθυνη δήλωση, στην οποία αναγράφεται το χρονικό διάστημα για το οποίο εξακολουθούν να οφείλονται τα μισθώματα.

Πτώχευση μισθωτή

Αν ο μισθωτής ή υπομισθωτής έχει πτωχεύσει, υπάρχει ειδικός χειρισμός.

Αρκεί αντίγραφο του πίνακα αναγγελίας χρεών, εφόσον εκεί εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή.

Παράδειγμα

Ο μισθωτής οφείλει 7.000€ και κηρύσσεται σε πτώχευση. Αν η απαίτηση του ιδιοκτήτη για τα συγκεκριμένα μισθώματα εμφανίζεται στον πίνακα αναγγελίας, αυτό είναι το ειδικό δικαιολογητικό που προβλέπεται.

Η εταιρεία του μισθωτή έκλεισε – είναι το ίδιο με πτώχευση;

Όχι.

Λύση εταιρείας, εκκαθάριση, διακοπή εργασιών και πτώχευση είναι διαφορετικές νομικές καταστάσεις.

Το γεγονός ότι μια επιχείρηση «έκλεισε» δεν σημαίνει ότι μπορείς αυτομάτως να χρησιμοποιήσεις τον ειδικό κανόνα του πίνακα αναγγελίας χρεών.

Τι είναι το Ε411

Το επίσημο έντυπο είναι το:

Ε411 – Δήλωση ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση/υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας.

Το ίδιο το έντυπο αναφέρει ότι απευθύνεται σε φυσικό πρόσωπο που θέλει να δηλώσει ανείσπρακτα εισοδήματα ώστε να μη συνυπολογιστούν στο εισόδημά του βάσει της παρ. 4 του άρθρου 39.

Περιλαμβάνει στοιχεία όπως:

• ιδιοκτήτης/εκμισθωτής,
• ακίνητο,
• μισθωτής,
• περίοδος οφειλής,
• ποσό ανείσπρακτων εισοδημάτων.

Πού βρίσκω το Ε411;

Στον επίσημο Κατάλογο Εντύπων της ΑΑΔΕ.

Για ψηφιακή υποβολή δεν απαιτείται να εκτυπώσεις το έντυπο: το κατεβάζεις, το συμπληρώνεις, το αποθηκεύεις και το επισυνάπτεις στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου».

Πώς υποβάλλω το Ε411 μέσω «Τα Αιτήματά μου»

Ο ενημερωμένος οδηγός της ΑΑΔΕ του 2026 περιλαμβάνει ειδική διαδικασία με τίτλο:

«9.30 Δήλωση ανείσπρακτων μισθωμάτων».

Η πρακτική διαδρομή είναι:

myAADE → Τα Αιτήματά μου → Νέο Αίτημα → Φορολογία → Εισόδημα → Δήλωση ανείσπρακτων μισθωμάτων.

Η διαδικασία είναι διαθέσιμη ψηφιακά, ενώ ο οδηγός αναφέρει ότι υπάρχει και δυνατότητα δια ζώσης εξυπηρέτησης με ραντεβού.

Ποια αρχεία ανεβάζω;

Ο σημερινός οδηγός ζητά, ανάλογα με την περίπτωση:

1. Έντυπο Ε411.
2. Δικαστική απόφαση, διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης ή αγωγή.
3. Αποδεικτικό επίδοσης όταν πρόκειται για αγωγή.
4. Πίνακα αναγγελίας χρεών σε περίπτωση πτώχευσης.
5. Στην ειδική περίπτωση που προβλέπεται, υπεύθυνη δήλωση και έκθεση αποβολής/εγκατάστασης δικαστικού επιμελητή.

ΠΡΟΣΟΧΗ: πρώτα Ε411 και δικαιολογητικά, μετά Ε1

Η Α.1062/2026 είναι σαφής:

τα δικαιολογητικά πρέπει να έχουν προσκομιστεί και ελεγχθεί από την αρμόδια υπηρεσία πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης.

Άρα:

Μην υποβάλεις πρώτα το Ε1 και μετά θυμηθείς ότι είχες ανείσπρακτα ενοίκια.

Η επίσημη FAQ του Ε2 επίσης καθοδηγεί τον φορολογούμενο να έχει ολοκληρώσει πρώτα τη διαδικασία των ανείσπρακτων.

Μέχρι πότε πρέπει να έχω κινηθεί δικαστικά;

Η κρίσιμη ημερομηνία είναι η προθεσμία της ετήσιας φορολογικής δήλωσης.

Μέχρι τότε πρέπει να υπάρχει το απαιτούμενο δικαστικό γεγονός: διαταγή, απόφαση ή ασκηθείσα και επιδοθείσα αγωγή, ανά περίπτωση.

Αυτός είναι ο λόγος που δεν συμφέρει να περιμένεις την τελευταία εβδομάδα πριν από το Ε1.

Παράδειγμα: ο ενοικιαστής σταματά να πληρώνει τον Σεπτέμβριο 2026

Αν δεν πληρώσει:

• Σεπτέμβριο,
• Οκτώβριο,
• Νοέμβριο,
• Δεκέμβριο 2026,

τα ποσά αφορούν φορολογικό έτος 2026.

Θα δηλωθούν στη φορολογική δήλωση του 2027.

Αν ο ιδιοκτήτης θέλει να χαρακτηριστούν ως ανείσπρακτα, πρέπει να έχει φροντίσει εγκαίρως να πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις μέχρι την προθεσμία της δήλωσης του 2027.

Η συγκεκριμένη καταληκτική ημερομηνία του 2027 δεν έχει ακόμη ανακοινωθεί.

Τι γράφω στο Ε2

Στο έντυπο Ε2 που χρησιμοποιήθηκε το 2026 για το φορολογικό έτος 2025, τα ανείσπρακτα εισοδήματα καταχωρίζονται στη:

στήλη 16.

Η Α.1062/2026 το αναφέρει ρητά.

Τι γίνεται στο Ε1

Στο Ε1, οι σχετικοί κωδικοί παραμένουν:

125–126

για τα ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας.

Παράδειγμα: συμφωνημένα 7.200€, εισπράχθηκαν 4.800€

Έστω:

Συμφωνημένο ετήσιο μίσθωμα: 7.200€
Πραγματικά εισπραχθέντα: 4.800€
Απλήρωτα: 2.400€

Αν έχουν τηρηθεί όλες οι προϋποθέσεις:

Ποσό	Χειρισμός
4.800€	Κανονικό εισόδημα από ακίνητη περιουσία
2.400€	Δηλώνεται ως ανείσπρακτο
Μελλοντική είσπραξη μέρους	Φορολογείται στο έτος είσπραξης

Πολύ σημαντική αλλαγή στην κλίμακα φόρου ενοικίων

Το άρθρο χρειάζεται εδώ προσοχή επειδή υπάρχουν δύο διαφορετικές κλίμακες, ανάλογα με το φορολογικό έτος.

Εισοδήματα 2025 – δηλώσεις που έγιναν το 2026

Η κλίμακα ήταν:

Εισόδημα από ακίνητα	Συντελεστής
έως 12.000€	15%
12.001€–35.000€	35%
πάνω από 35.000€	45%

Αυτή είναι η κλίμακα που εμφανίζεται στις επίσημες οδηγίες της δήλωσης φορολογικού έτους 2025.

Εισοδήματα που αποκτώνται από το 2026

Ο ν.5246/2025 άλλαξε την κλίμακα σε:

Εισόδημα από ακίνητη περιουσία	Συντελεστής
0–12.000€	15%
12.000,01€–24.000€	25%
24.000,01€–36.000€	35%
πάνω από 36.000€	45%

Και ο ίδιος νόμος ορίζει ρητά ότι η νέα κλίμακα εφαρμόζεται σε εισοδήματα που αποκτώνται από το φορολογικό έτος 2026.

Άρα τα ενοίκια του 2026 που θα δηλωθούν το 2027 πρέπει να αντιμετωπιστούν με τη νέα κλίμακα.

Παράδειγμα με 3.000€ ανείσπρακτα

Αν τα 3.000€ βρίσκονται εξ ολοκλήρου στο πρώτο φορολογικό κλιμάκιο, ο ονομαστικός συντελεστής είναι 15%.

Άρα, σε απλοποιημένο παράδειγμα:

3.000€ × 15% = 450€

Ο νόμιμος χαρακτηρισμός των 3.000€ ως ανείσπρακτων σημαίνει ότι το ποσό δεν φορολογείται πριν πραγματικά εισπραχθεί.

Η πραγματική εκκαθάριση μπορεί να διαφέρει λόγω της συνολικής φορολογικής εικόνας και της αναγνωριζόμενης έκπτωσης δαπανών όπου εφαρμόζεται.

Τι γίνεται αν πληρωθώ αργότερα

Αν ποσό που είχε δηλωθεί ως ανείσπρακτο εισπραχθεί τελικά αργότερα, δηλώνεται στο φορολογικό έτος της πραγματικής είσπραξης.

Η Α.1062/2026 προβλέπει, για παράδειγμα, ότι ανείσπρακτα εισοδήματα προηγούμενων ετών που εισπράχθηκαν μέσα στο 2025 δηλώθηκαν ως εισόδημα του 2025.

Παράδειγμα

Το 2025 δηλώθηκαν νόμιμα ως ανείσπρακτα:

3.000€

Το 2026 ο μισθωτής πληρώνει:

1.500€

Τα 1.500€ αποτελούν εισόδημα του φορολογικού έτους 2026.

Τα άλλα 1.500€ παραμένουν ανείσπρακτα μέχρι και αν πράγματι πληρωθούν.

Έχω μόνο SMS ή email του ενοικιαστή

Δεν αρκεί.

Το μήνυμα μπορεί να αποδεικνύει ότι ο ενοικιαστής αναγνωρίζει το χρέος, όμως για τον ειδικό φορολογικό χαρακτηρισμό η ΑΑΔΕ εξακολουθεί να ζητά τα συγκεκριμένα έγγραφα του άρθρου 39 παρ. 4.

Το ίδιο ισχύει για:

• τραπεζικό ιστορικό,
• ιδιωτική αναγνώριση χρέους,
• email,
• WhatsApp/Viber,
• ιδιωτικό συμφωνητικό.

Μπορεί να είναι χρήσιμα αποδεικτικά στη νομική διαδικασία, αλλά δεν αντικαθιστούν από μόνα τους το φορολογικό δικαιολογητικό.

Δεν θέλω να τον βγάλω από το σπίτι – θέλω μόνο να πληρώσει

Δεν είναι υποχρεωτικό κάθε αποδεκτό φορολογικό δικαιολογητικό να αφορά έξωση.

Η ΑΑΔΕ δέχεται και:

• διαταγή πληρωμής,
• αγωγή επιδίκασης μισθωμάτων.

Άρα μπορεί να διεκδικείται μόνο η χρηματική οφειλή.

Έφυγε ο ενοικιαστής αλλά χρωστά έξι μήνες

Η αποχώρηση του ενοικιαστή ή η δήλωση λύσης της μίσθωσης δεν διαγράφει τις παλιές οφειλές.

Και η δήλωση λύσης στο myAADE δεν αποδεικνύει από μόνη της ότι τα απλήρωτα ενοίκια δικαιούνται τον ειδικό φορολογικό χαρακτηρισμό.

Διαδικασία	Τι αφορά
Δήλωση μίσθωσης	Τη μισθωτική σχέση
Δήλωση λύσης	Τη λήξη της μίσθωσης
Ε411 + δικαστικά έγγραφα	Τον φορολογικό χαρακτηρισμό των ανείσπρακτων

Internal link: «Λύση μίσθωσης 2026».

Τι ισχύει για φυσικά και νομικά πρόσωπα

Το Ε411 δηλώνει ρητά ότι αφορά φυσικό πρόσωπο που θέλει να χρησιμοποιήσει τον μηχανισμό της παρ. 4 άρθρου 39.

Για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες δεν πρέπει να εφαρμοστεί μηχανικά η ίδια διαδικασία· οι απαιτήσεις τους αντιμετωπίζονται στο πλαίσιο της επιχειρηματικής δραστηριότητας και των αντίστοιχων κανόνων.

Υπεκμίσθωση

Το Ε411 αφορά ρητά:

εκμίσθωση / υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας.

Επαγγελματικό ακίνητο

Η διαδικασία δεν αφορά μόνο σπίτια.

Μπορεί να αφορά κατάστημα, γραφείο ή άλλη εκμίσθωση, εφόσον ο ιδιοκτήτης είναι φυσικό πρόσωπο, το εισόδημα είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και πληρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις.

Airbnb / βραχυχρόνια μίσθωση

Χρειάζεται ξεχωριστός έλεγχος.

Οι επίσημες οδηγίες αναφέρουν ότι εισόδημα φυσικού προσώπου από βραχυχρόνια μίσθωση μέχρι δύο ακινήτων μπορεί υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις να θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία, ενώ για τρία ή περισσότερα ακίνητα χαρακτηρίζεται επιχειρηματική δραστηριότητα.

Άρα δεν εφαρμόζουμε μηχανικά τον κλασικό κανόνα ενός μακροχρόνιου μισθωτηρίου σε κάθε Airbnb.

Έκανα ήδη το Ε1 και ξέχασα τα ανείσπρακτα

Εδώ πρέπει να ξεχωρίσουμε τρεις περιπτώσεις.

Είχα ήδη ολοκληρώσει εγκαίρως τη διαδικασία αλλά ξέχασα να τα γράψω

Υπάρχει δυνατότητα τροποποιητικής δήλωσης γενικά, αλλά χρειάζεται να ελεγχθεί η συγκεκριμένη καταχώριση και τι είχε ήδη περάσει η αρμόδια υπηρεσία.

Είχα δικαστικό έγγραφο αλλά δεν το είχα υποβάλει πριν από το Ε1

Η Α.1062/2026 απαιτεί τα δικαιολογητικά να έχουν προσκομιστεί πριν από την υποβολή της δήλωσης.

Δεν πρέπει να θεωρήσεις ότι μία μεταγενέστερη τροποποιητική θεραπεύει αυτόματα το πρόβλημα.

Απέκτησα το δικαστικό έγγραφο αφού πέρασε η κρίσιμη προθεσμία

Εδώ η θέση είναι ακόμη δυσκολότερη, επειδή το άρθρο απαιτεί το προβλεπόμενο δικαστικό γεγονός να έχει υπάρξει μέχρι την προθεσμία της ετήσιας δήλωσης.

Δεν υπάρχει γενικός κανόνας που να επιτρέπει να δημιουργηθεί εκ των υστέρων το δικαίωμα για προηγούμενο φορολογικό έτος.

Έστειλα Ε411 αλλά το Ε2 δεν με αφήνει

Έλεγξε:

1. Αν το αίτημα εμφανίζεται ως ολοκληρωμένο.
2. Αν στάλθηκε στην αρμόδια υπηρεσία.
3. Αν επισυνάφθηκε το Ε411.
4. Αν ανέβηκε το σωστό δικαστικό έγγραφο.
5. Αν υπάρχει αποδεικτικό επίδοσης όπου απαιτείται.
6. Αν ΑΦΜ μισθωτή, ποσό και περίοδος συμφωνούν.

Ο ενημερωμένος οδηγός «Τα Αιτήματά μου» επιβεβαιώνει τη συγκεκριμένη διαδικασία και τα δικαιολογητικά της.

Πώς βλέπω την πορεία του αιτήματος

Μέσα από:

myAADE → Τα Αιτήματά μου → Υποβληθέντα αιτήματα → άνοιγμα του σχετικού αιτήματος

μπορείς να παρακολουθήσεις την κατάστασή του και τις απαντήσεις της υπηρεσίας.

Τηλέφωνο ΑΑΔΕ – 1521

Η ΑΑΔΕ λειτουργεί σήμερα το:

1521

για τηλεφωνική εξυπηρέτηση.

Οι επίσημες ώρες είναι:

Δευτέρα έως Παρασκευή, 07:00–20:00

και οι κλήσεις από την Ελλάδα είναι χωρίς χρέωση. Η ψηφιακή υπηρεσία my1521 λειτουργεί επίσης για υποβολή ερωτημάτων.

Timeline ιδιοκτήτη

Ο ενοικιαστής σταματά να πληρώνει
↓
Καταγράφω τις οφειλές και ζητώ νομική αξιολόγηση
↓
Επιλέγεται η κατάλληλη προβλεπόμενη ενέργεια
↓
Εκδίδεται διαταγή / απόφαση ή ασκείται και επιδίδεται αγωγή
↓
Συμπληρώνω Ε411
↓
Υποβάλλω «Δήλωση ανείσπρακτων μισθωμάτων» στα Αιτήματά μου
↓
Περιμένω/ελέγχω την καταχώριση της ΑΑΔΕ
↓
Συμπληρώνω στήλη 16 Ε2
↓
Ελέγχω κωδικούς 125–126 στο Ε1
↓
Υποβάλλω τη δήλωση

25 πρακτικά παραδείγματα

Περίπτωση	Τι ισχύει αρχικά
1. Δεν πλήρωσε έναν μήνα	Χρειάζεται ίδια νόμιμη διαδικασία
2. Δεν πλήρωσε τρεις μήνες	Δεν αρκεί η κίνηση λογαριασμού
3. Δεν πλήρωσε όλο το έτος	Κινούμαι εγκαίρως
4. Έστειλα μόνο εξώδικο	Δεν αρκεί μόνο του
5. Έχω διαταγή πληρωμής	Αποδεκτή υπό προϋποθέσεις
6. Έχω διαταγή απόδοσης	Αποδεκτή
7. Έκανα αγωγή αλλά όχι επίδοση	Δεν αρκεί
8. Έκανα αγωγή και επίδοση	Μπορεί να χρησιμοποιηθεί
9. Έχω δικαστική απόφαση	Αποδεκτή ανά περίπτωση
10. Ο μισθωτής πτώχευσε	Πίνακας αναγγελίας
11. Η εταιρεία έκλεισε	Δεν σημαίνει αυτομάτως πτώχευση
12. Έφυγε αλλά χρωστά	Η απαίτηση παραμένει
13. Έκανα λύση στο myAADE	Δεν αρκεί για ανείσπρακτα
14. Έχω SMS	Δεν αρκεί μόνο του
15. Υπέγραψε ότι χρωστά	Δεν αντικαθιστά αυτομάτως τα δικαστικά έγγραφα
16. Πλήρωσε μέρος	Το εισπραχθέν μέρος φορολογείται
17. Πλήρωσε έναν χρόνο αργότερα	Φορολογία στο έτος είσπραξης
18. Δύο συνιδιοκτήτες	Καθένας για το μερίδιό του
19. Είμαι επικαρπωτής	Ελέγχω ποιος έχει το φορολογητέο εισόδημα
20. Κληρονόμησα την απαίτηση	Χρειάζεται ειδικός έλεγχος και νομιμοποίηση
21. Κατάστημα	Μπορεί να υπαχθεί
22. Υπεκμίσθωση	Προβλέπεται από το Ε411
23. Υπέβαλα πρώτα Ε1	Δεν θεωρώ δεδομένη τη διόρθωση
24. Ε411 εκκρεμεί	Ελέγχω πριν την οριστική δήλωση
25. Σταμάτησε να πληρώνει Σεπτέμβριο 2026	Προετοιμασία για δήλωση 2027

Checklist πριν από το Ε1

□ Υπολογίζω ποια ακριβώς μισθώματα δεν εισπράχθηκαν.
□ Κρατώ το μισθωτήριο.
□ Κρατώ τραπεζικές κινήσεις και επικοινωνίες ως υποστηρικτικά στοιχεία.
□ Δεν θεωρώ ότι το εξώδικο αρκεί.
□ Δεν περιμένω τις τελευταίες ημέρες πριν το Ε1.
□ Αποκτώ το απαιτούμενο δικαστικό έγγραφο.
□ Κρατώ αποδεικτικό επίδοσης όταν απαιτείται.
□ Συμπληρώνω Ε411.
□ Υποβάλλω το αίτημα πριν από το Ε1.
□ Ελέγχω ότι η ΑΑΔΕ το έχει καταχωρίσει.
□ Συμπληρώνω σωστά το Ε2.
□ Ελέγχω τους 125–126.
□ Αν πληρωθώ αργότερα, δηλώνω την είσπραξη στο σωστό έτος.

Συχνές ερωτήσεις

1. Τι είναι ανείσπρακτα ενοίκια;

Ενοίκια που δικαιούσουν αλλά δεν έλαβες.

2. Φορολογούμαι για χρήματα που δεν πήρα;

Μπορεί, αν δεν ακολουθήσεις την ειδική διαδικασία.

3. Αρκεί το τραπεζικό ιστορικό;

Όχι.

4. Αρκεί ένα SMS;

Όχι.

5. Αρκεί email;

Όχι.

6. Αρκεί εξώδικο;

Όχι μόνο του.

7. Τι έγγραφο χρειάζεται;

Ένα από τα δικαστικά έγγραφα/ενέργειες του άρθρου 39 παρ. 4.

8. Αρκεί διαταγή πληρωμής;

Ναι, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου.

9. Αρκεί διαταγή απόδοσης;

Ναι.

10. Αρκεί δικαστική απόφαση;

Ναι, όταν είναι από τις προβλεπόμενες.

11. Αρκεί αγωγή;

Ναι, αλλά πρέπει να έχει ασκηθεί και επιδοθεί.

12. Χρειάζεται αποδεικτικό επίδοσης;

Ναι για την αγωγή.

13. Τι γίνεται σε πτώχευση;

Χρησιμοποιείται πίνακας αναγγελίας χρεών.

14. Τι είναι το Ε411;

Η δήλωση ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση/υπεκμίσθωση.

15. Πού βρίσκω το Ε411;

Στον κατάλογο εντύπων της ΑΑΔΕ.

16. Πού το υποβάλλω;

Μέσω «Τα Αιτήματά μου».

17. Γίνεται πλήρως ψηφιακά;

Ναι.

18. Μπορώ να πάω στη ΔΟΥ;

Ο οδηγός προβλέπει και δια ζώσης εξυπηρέτηση με ραντεβού.

19. Πρέπει να γίνει πριν το Ε1;

Ναι.

20. Σε ποια στήλη του Ε2;

Στη στήλη 16 για το έντυπο φορολογικού έτους 2025.

21. Ποιοι κωδικοί στο Ε1;

125–126.

22. Αν πληρωθώ αργότερα;

Δηλώνεις το ποσό στο έτος της είσπραξης.

23. Αν πάρω μόνο μέρος;

Φορολογείται το μέρος που εισπράχθηκε.

24. Η λύση μίσθωσης αρκεί;

Όχι.

25. Έφυγε ο ενοικιαστής – σβήνει το χρέος;

Όχι.

26. Χρειάζεται υποχρεωτικά έξωση;

Όχι, μπορεί να χρησιμοποιηθεί και διαταγή πληρωμής/αγωγή μισθωμάτων.

27. Υπάρχει διαφορετική διαδικασία για κατάστημα;

Ο ίδιος μηχανισμός μπορεί να εφαρμοστεί σε εισόδημα φυσικού προσώπου από ακίνητο.

28. Ισχύει σε υπεκμίσθωση;

Ναι.

29. Ισχύει σε Airbnb;

Χρειάζεται ειδικός έλεγχος της φορολογικής μορφής της δραστηριότητας.

30. Τι γίνεται αν ο μισθωτής είναι εταιρεία;

Η διαδικασία μπορεί να αφορά την απαίτηση του φυσικού προσώπου ιδιοκτήτη.

31. Αν η εταιρεία έκλεισε θεωρείται πτώχευση;

Όχι.

32. Ισχύει το Ε411 για εταιρεία ιδιοκτήτη;

Το Ε411 απευθύνεται ρητά σε φυσικά πρόσωπα.

33. Τι γίνεται με συνιδιοκτησία;

Ο καθένας δηλώνει το εισόδημα που του αναλογεί.

34. Τι γίνεται με επικαρπία;

Εξετάζεται ποιος έχει δικαίωμα στο σχετικό εισόδημα.

35. Τι γίνεται αν πέθανε ο ιδιοκτήτης;

Χρειάζεται έλεγχος κληρονομικής νομιμοποίησης.

36. Μπορεί ο κληρονόμος να συνεχίσει τη διαδικασία;

Υπό προϋποθέσεις και με τα απαιτούμενα νομιμοποιητικά.

37. Έκανα το Ε1 και ξέχασα τα ανείσπρακτα. Τι κάνω;

Εξετάζεις αν οι προϋποθέσεις είχαν ήδη πληρωθεί εγκαίρως και αν μπορεί να γίνει τροποποιητική.

38. Αν δεν είχα τα δικαιολογητικά τότε;

Δεν θεωρείται δεδομένο ότι μπορείς να τα αποκτήσεις μετά και να τα χρησιμοποιήσεις αναδρομικά.

39. Έστειλα Ε411 αλλά δεν έχει περαστεί. Τι κάνω;

Παρακολουθείς «Τα Αιτήματά μου» και επικοινωνείς με την αρμόδια υπηρεσία.

40. Πού τηλεφωνώ;

Στο 1521.

41. Ποιες ώρες;

Δευτέρα–Παρασκευή 07:00–20:00.

42. Τα ενοίκια του 2025 ποια κλίμακα είχαν;

15%–35%–45%.

43. Τα ενοίκια του 2026 ποια κλίμακα έχουν;

15%–25%–35%–45%.

44. Πότε θα δηλωθούν τα ενοίκια του 2026;

Στη δήλωση φορολογικού έτους 2026 που θα υποβληθεί το 2027.

45. Ξέρουμε σήμερα την ακριβή προθεσμία του Ε1 2027;

Όχι.

46. Έχω μόνο ιδιωτικό συμφωνητικό ότι μου χρωστά. Αρκεί;

Όχι ως μοναδικό δικαιολογητικό της διαδικασίας.

47. Μπορώ να δηλώσω μόνος μου 0€ εισόδημα επειδή δεν πληρώθηκα;

Όχι χωρίς να έχει προηγηθεί ο προβλεπόμενος χειρισμός.

48. Αν εισπράξω παλιό ανείσπρακτο ποσό, πού το βάζω;

Στο έτος πραγματικής είσπραξης.

49. Ποιο είναι το μεγαλύτερο πρακτικό λάθος;

Να περιμένεις μέχρι να είσαι έτοιμος να πατήσεις «Υποβολή» στο Ε1 για να ξεκινήσεις τη διαδικασία.

Συμπέρασμα

Ο ασφαλής κανόνας είναι απλός:

δεν πληρώθηκα ≠ αυτόματη φορολογική απαλλαγή.

Για να μη φορολογηθείς πρόωρα για μισθώματα που πράγματι δεν εισέπραξες, χρειάζεται η δικαστική προϋπόθεση που ορίζει ο νόμος, Ε411, υποβολή των δικαιολογητικών στην ΑΑΔΕ πριν από το Ε1 και σωστή συμπλήρωση του Ε2.

Και για απλήρωτα ενοίκια που δημιουργούνται τώρα, μέσα στο 2026, μην περιμένεις τις φορολογικές δηλώσεις του 2027 για να δεις τι χρειάζεται. Η κρίσιμη δικαστική ενέργεια μπορεί να απαιτεί χρόνο.